湖南冷水江“市民下鄉(xiāng)”被指新“圈地運(yùn)動(dòng)”
發(fā)表于：2013-06-01 09:48
市民在農(nóng)村投資50萬(wàn)元，可將戶籍遷到當(dāng)?shù)兀瑫r(shí)享有農(nóng)村宅基地建房等權(quán)益；而村里用每畝3萬(wàn)元左右的價(jià)格將村民的耕地收回，以每畝30~50萬(wàn)元的價(jià)格賣給前來(lái)落戶的市民，用于建別墅或者商業(yè)街開發(fā)；落戶者帶來(lái)的資金用于村莊建設(shè)；建設(shè)拉升土地價(jià)值，升值的土地又可吸引更多的下鄉(xiāng)市民。
這就是冷水江市正在進(jìn)行的“市民下鄉(xiāng)”試點(diǎn)的核心內(nèi)容。
被譽(yù)為“世界銻都”的冷水江市，是湖南省婁底市下轄的一個(gè)縣級(jí)市。該市因?yàn)橄破鹆诉@場(chǎng)“市民下鄉(xiāng)”的逆城鎮(zhèn)化試驗(yàn)，而備受外界關(guān)注。
這是一場(chǎng)事關(guān)新農(nóng)村建設(shè)改革突破的新試驗(yàn)，也是一項(xiàng)“巧妙”實(shí)現(xiàn)農(nóng)村賣地致富合法化的試驗(yàn)。但《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者調(diào)查了解到，這場(chǎng)涉及到城鎮(zhèn)戶口轉(zhuǎn)為農(nóng)村戶口、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等多重制度變革的創(chuàng)新之舉，從醞釀之初就飽受爭(zhēng)議。
直到現(xiàn)在，事關(guān)戶籍改革的政策也未能得到上級(jí)部門的許可，進(jìn)展也比較緩慢。據(jù)了解，冷水江市的試驗(yàn)此前得到了湖南省領(lǐng)導(dǎo)的肯定，但政策試驗(yàn)許可最終的關(guān)卡在公安部手里?，F(xiàn)在，冷水江市的對(duì)策是只干不說(shuō)。
而在湖南省農(nóng)村發(fā)展研究院院長(zhǎng)、湖南省新農(nóng)村建設(shè)研究基地首席專家陳文勝看來(lái)，冷水江這種創(chuàng)舉不符合現(xiàn)在國(guó)家的政策方向，其實(shí)是一場(chǎng)新的“圈地運(yùn)動(dòng)”，根本目的是為了運(yùn)作農(nóng)村廉價(jià)的土地。
投資50萬(wàn)可獲農(nóng)村“戶口”
冷水江市金竹山鎮(zhèn)資江村，是一個(gè)并不起眼的村莊。它位于冷水江市市區(qū)東南部15公里左右，婁新高速穿村而過(guò)。村里中間有一條叫麻溪的小河在此匯入資江。
雖然有山有水，但這里的環(huán)境在湖南算不上優(yōu)美，不過(guò)對(duì)冷水江來(lái)說(shuō)，這兒確實(shí)是個(gè)好去處。冷水江是湖南最重要的工業(yè)重鎮(zhèn)之一，有著“世界銻都”“江南煤?！钡拿雷u(yù)。然而，隨著境內(nèi)資源采掘、境內(nèi)鐵礦資源采掘殆盡、銻礦資源接近枯竭、煤炭資源屈指可期，已經(jīng)被列入國(guó)家資源枯竭型城市。
資江村只有一條破舊的水泥路連接著S312公路，兩車讓路都得選擇地方。村民都期盼一條新的8米寬的大道快點(diǎn)進(jìn)村。而在幾公里外的金竹山鎮(zhèn)上有一家火電廠，灰塵隨處可見(jiàn)。
然而，就是這樣一個(gè)并不起眼的村莊，正在進(jìn)行一場(chǎng)“市民下鄉(xiāng)”的試驗(yàn)，并且規(guī)劃了宏偉的“藍(lán)圖”——在麻溪兩岸長(zhǎng)約3000米、可供建設(shè)用地約450畝的區(qū)域內(nèi)，將分別打造江南水鄉(xiāng)風(fēng)情的風(fēng)光帶，以及沿河別墅區(qū)、畔山別墅區(qū)、觀光旅游區(qū)、沿溪商業(yè)步行街?！耙簿褪且刂@條河一直修到隔壁村莊麻溪村去?！碑?dāng)?shù)卮迕穸握裆嬖V記者。在村莊中央，還要打造一個(gè)占地80畝的文化廣場(chǎng)。
建設(shè)如此規(guī)模的風(fēng)光帶、別墅區(qū)、商業(yè)步行街，其資金將從何而來(lái)？
資江村“市民下鄉(xiāng)”的做法是，引導(dǎo)市民到農(nóng)村投資，參與新農(nóng)村建設(shè)，其中一個(gè)大膽的創(chuàng)新便是，在當(dāng)?shù)赝顿Y50萬(wàn)元的市民可以獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村“戶口”，即“涉農(nóng)居民”，同時(shí)享有宅基地建房等權(quán)益。村里更以每畝30~50萬(wàn)元的價(jià)格將村集體土地賣給前來(lái)落戶的市民，用于建別墅或者商業(yè)街開發(fā)。
2012年，“市民下鄉(xiāng)”被冷水江市確定成為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要工作；4月28日，該市召開新農(nóng)村建設(shè)市民下鄉(xiāng)點(diǎn)建設(shè)工作的籌備會(huì)議，經(jīng)過(guò)多方論證，試點(diǎn)被放在金竹山鎮(zhèn)的資江村和麻溪村。
資江村村支書張康生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，此前，資江村就是冷水江市新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)村，現(xiàn)在又成為“市民下鄉(xiāng)”試點(diǎn)的建設(shè)村，“這是政府對(duì)于農(nóng)民走上致富之路的幫扶，我們農(nóng)民也想過(guò)上好日子，也想過(guò)城里人的生活?！?br />
村集體土地運(yùn)作
實(shí)際上，冷水江市“市民下鄉(xiāng)”點(diǎn)建設(shè)最核心的內(nèi)容并非讓市民落戶農(nóng)村，而是其對(duì)村集體土地的運(yùn)作，讓“落戶”農(nóng)村的“市民”享有獲得宅基地建房等權(quán)益。
按照我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)，法律對(duì)土地性質(zhì)的變更有嚴(yán)格限制，農(nóng)民根本不能隨意把農(nóng)田變成宅基地。而要讓城市資本和市民進(jìn)入農(nóng)村從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是建工廠還是建商品房，都必須占用土地，這就必然會(huì)遭遇土地用途和性質(zhì)管制的掣肘。
據(jù)了解，在現(xiàn)有法規(guī)允許的情況下，要解決上述難題，有兩個(gè)解決途徑：
一是通過(guò)政府征收土地，將集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地，再出售給投資者。不過(guò)，在征地拆遷的過(guò)程中，農(nóng)民受益不多，容易引發(fā)沖突。另外，經(jīng)過(guò)政府一轉(zhuǎn)手，土地價(jià)格抬高，會(huì)將中小投資者擋在門外。
二是村集體直接與投資者合作，免去政府的倒手提取，這對(duì)雙方都有利。現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地只能在村集體內(nèi)部買賣。
冷水江市的做法正是通過(guò)第二條途徑解決土地難題：首先讓投資者落戶到農(nóng)村，成為村集體成員，這樣就可以合法地購(gòu)買村內(nèi)土地，經(jīng)過(guò)并不復(fù)雜的審批手續(xù)后，就可用于建設(shè)。
那么，冷水江市又是如何將集體土地集中起來(lái)的呢？
記者在參與“市民下鄉(xiāng)”試點(diǎn)工作的冷水江市金竹山鎮(zhèn)資江村調(diào)查得知，由冷水江市出政策指導(dǎo)，鄉(xiāng)村兩級(jí)具體負(fù)責(zé)推進(jìn)。而在村一級(jí)主要是“市民下鄉(xiāng)點(diǎn)建設(shè)理事會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱“理事會(huì)”）作為主體來(lái)推進(jìn)。
理事會(huì)由村民代表擴(kuò)大會(huì)議選出來(lái)，資江村的理事會(huì)成員共19位，理事會(huì)負(fù)責(zé)集中土地、獎(jiǎng)補(bǔ)建房等事項(xiàng)。具體來(lái)說(shuō)就是把“市民下鄉(xiāng)”規(guī)劃范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，按照水田36108元每畝、旱地21745元每畝、林地14763元每畝（都包含青苗費(fèi)）的標(biāo)準(zhǔn)收回，然后以30~50萬(wàn)元每畝的價(jià)格賣給愿意下鄉(xiāng)落戶的市民，用于建別墅或者商業(yè)街開發(fā)。
“對(duì)于市民下鄉(xiāng)試點(diǎn)，絕大多數(shù)的村民都是非常支持的。”張康生告訴記者。目前，一期工程已經(jīng)平整土地50余畝，流轉(zhuǎn)土地90余畝，麻溪河整治工程已經(jīng)完成了220米，已有10棟房屋主體工程基本完工，沿河商業(yè)步行街也初具雛形。
不過(guò)，這里已經(jīng)開工在建的10棟房屋都是本地村民“自拆自建”的。資江村村委會(huì)副主任張小平(博客,微博)告訴記者，“目前已有幾十位市民來(lái)村考察，表示出濃厚的興趣。而且已經(jīng)成功引進(jìn)了桂花、楠木兩個(gè)項(xiàng)目落戶，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)?00多人的就業(yè)?！?br />
然而，記者獲悉，上述戶籍政策的突破還未能得到上級(jí)政府的批準(zhǔn)。此前，據(jù)傳當(dāng)?shù)卣块T宣傳已有80多人完成了戶籍的轉(zhuǎn)換，不過(guò)，冷水江市外宣辦負(fù)責(zé)人對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)。“這個(gè)到底能不能得到上級(jí)的批復(fù)，在兩個(gè)月之后會(huì)有答案?！?br />
本報(bào)記者在冷水江市區(qū)采訪多位市民，發(fā)現(xiàn)知道“市民下鄉(xiāng)”的市民并不多，不少市民聽(tīng)完記者的介紹之后也表示沒(méi)有興趣?！耙虢▌e墅，在村里花5萬(wàn)元買塊地就可以了，何必花50萬(wàn)呢？”一位復(fù)姓歐陽(yáng)的市民表示。
“到這里來(lái)考察的都是本地的一些礦老板?！睆埿∑奖硎?。本地政府也承認(rèn)，這項(xiàng)試驗(yàn)推進(jìn)有些緩慢。
村集體賣地致富合法化？
無(wú)論是在農(nóng)村還是城市，土地一直是重要的生產(chǎn)資料。
“市民下鄉(xiāng)”試驗(yàn)提出的50萬(wàn)元投資項(xiàng)目的落地以及下鄉(xiāng)市民建別墅都需要土地資源。而理事會(huì)則是運(yùn)營(yíng)村集體土地的核心組織?，F(xiàn)實(shí)的做法是，理事會(huì)先從村民手中收回土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后市民下鄉(xiāng)投資建房都需從理事會(huì)手中購(gòu)買土地。
按目前的價(jià)格，通過(guò)平整之后的土地售賣出去之后，土地價(jià)格至少升值10倍以上。對(duì)此，受益的將是理事會(huì)及全村村民。但是對(duì)于這部分收益最后如何分配，目前理事會(huì)還未出具體的方案。
作為湖南省中部的一座礦業(yè)和工業(yè)城市，冷水江市的人口規(guī)模只有37萬(wàn)，不過(guò)城鎮(zhèn)率頗高，目前已經(jīng)超過(guò)75%。全市由于長(zhǎng)年采礦，環(huán)境并不好，而位于冷水江市區(qū)東南方向大約15公里的資江村和麻溪村在該市則屬于環(huán)境較好的地方之一，有山有水。
到冷水江做過(guò)調(diào)研的專家指出，冷水江“市民下鄉(xiāng)”試點(diǎn)流轉(zhuǎn)了耕地、林地、宅基地、農(nóng)村集體非農(nóng)用地等，這些土地能否用于房地產(chǎn)開發(fā)呢？這涉及到農(nóng)村集體非農(nóng)用地和宅基地制度改革問(wèn)題。
陳文勝直言，這種投資風(fēng)險(xiǎn)很大。不管冷水江市怎么規(guī)劃，都無(wú)法改變土地的性質(zhì)，也就是說(shuō)，這種“小產(chǎn)權(quán)房”一旦發(fā)生買賣糾紛，只要村集體有一人不同意，買者的權(quán)益就得不到保障。
而此次試驗(yàn)的核心就是要打破這種制度的束縛。它首先是把別墅購(gòu)買者先變換身份，換成農(nóng)村戶口，作為本村村民有權(quán)享受宅基地建設(shè)永久的權(quán)利。
不過(guò)，陳文勝認(rèn)為，即使這項(xiàng)戶籍改革獲得上級(jí)政府許可，新政也還沒(méi)有改變農(nóng)村集體土地的性質(zhì)。農(nóng)村集體土地上市流通有著復(fù)雜的征收程序，現(xiàn)在理事會(huì)這種流轉(zhuǎn)，加上冷水江市的規(guī)劃也不可能改變農(nóng)村集體土地的性質(zhì)。
“也就是說(shuō)，市民跟理事會(huì)簽的買賣合同是不受法律保護(hù)的，一旦發(fā)生糾紛麻煩很大。”陳文勝認(rèn)為：“如果真想發(fā)展生態(tài)旅游，讓農(nóng)村發(fā)展起來(lái)，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該出臺(tái)更具體的政策，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自己投資建設(shè)，沒(méi)有錢可以綠色貸款，或者出臺(tái)其他的扶持政策，何必引入市民和開發(fā)商呢？”
陳文勝甚至判斷，“市民下鄉(xiāng)”極可能是一場(chǎng)受利益驅(qū)動(dòng)的“圈地運(yùn)動(dòng)”?！按蛑圏c(diǎn)的旗號(hào)，打著土地的主意，沖著農(nóng)村環(huán)境較好、價(jià)格很低的土地去的，做的是賣地的生意?！?
