追繳地下空間土地出讓金乃與民爭利
發(fā)表于：2013-09-17 08:49
近日，有關“廣州擬追繳地下空間土地出讓金”的消息引發(fā)市場強烈關注，不少百姓認為，政府此舉意在財政增收。
應該說，向地下空間征收土地出讓金并非毫無依據。在國土資源部出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》中，就有“以空間體積代替平面面積，并以此來計算土地出讓金”的規(guī)定。從地方性法規(guī)來看，杭州、無錫等地已經出臺有關地下空間土地出讓金的征收標準。而廣州市此次發(fā)布的《關于我市土地節(jié)約集約利用的實施意見(征求意見稿)》與上述法律法規(guī)一脈相承。
筆者認為，隨著城市發(fā)展加速，地上可利用的空間越來越小，“向地下要空間”乃是大勢所趨。據媒體報道，廣州目前地下空間已達3000萬平方米，規(guī)劃到2020年達9000萬平方米，打造“地下廣州”并非天方夜譚。因此，若在廣泛聽證、取得公眾認可的情況下，對未來開發(fā)利用的地下空間，按樓面地價的一定比例計收土地出讓金，也未嘗不可。
但是，在上述征求意見稿中亦明確規(guī)定，已辦理產權登記的，在發(fā)生企業(yè)改制、出售、交換、贈與(不含繼承)時，由新的權屬人負責補繳土地出讓金，或由產權人自行申請補繳土地出讓金。在筆者看來，這一規(guī)定難免有與民爭利之嫌。
一方面，從法理的角度看，“法不溯及既往”是一項基本原則，而對已發(fā)生的交易再度征繳稅費，無疑違反了這一規(guī)定。誠然，目前廣州對地下空間的土地出讓金是“暫緩征收”，但這并不意味著政府可以隨時追繳，尤其是在相關項目已經完成產權登記的情況下，再行追繳不僅違反了契約精神，更有著一絲“生米煮成熟飯”的意味。
同時，所謂土地出讓金乃是土地交易過程中所產生的，土地出讓合同的主體應該說是地方政府和土地受讓方。但由于目前車位的實際擁有者乃是物業(yè)業(yè)主，因此，根據征求意見稿，未來在地下車位這塊被追繳的土地出讓金將很有可能落在購房者—這一完全沒有任何義務向政府繳納土地出讓金的主體身上。這種隨意擴大合同效力范圍的做法，顯然沒有法律依據。
另一方面，從征求意見稿中提到的地下空間土地出讓金相關征繳標準來看，地方政府也難以擺脫“搶錢”的嫌疑。根據規(guī)定，“原土地出讓合同約定暫緩征收地下建筑土地出讓金或未明確地下建筑土地出讓金計收方式和標準的，除依法可以劃撥外，地下負一層按地上部分市場評估價的50%計收土地出讓金，地下負二層及以下面積按地上部分市場評估價的25%計收土地出讓金。”筆者認為，既然對追繳“暫緩征收”的土地出讓金，那其標準就應該適用土地出讓當時的價格，而非所謂的市場評估價，否則就是在“一地兩賣”。
事實上，即便撇開法理和價格，地方政府追繳地下空間土地出讓金的做法本身就是將自身利益凌駕于公眾利益之上。眾所周知，如今不少城市都面臨著停車位緊張的局面，廣州這樣的一線大城市更是“一位難求”。而相關數據顯示，部分城市地下空間中有九成左右用作停車場。因此，盲目向地下空間追繳土地出讓金，很可能打擊開發(fā)商新建地下停車位的積極性，進而加大車位缺口，進一步加劇城市交通壓力。
毫無疑問，當前地方政府面臨著較大的財政壓力，但解決之道絕不應該是“與民爭利”，更不能以犧牲公共利益為代價獲取眼前的利益。筆者認為，有關部門應該更合理地制定相關法規(guī)，除了厘清土地出讓金征收對象外，還可以規(guī)定用地單位利用自有土地建造地下停車庫，且面向社會提供停車服務的，可以劃撥方式使用等，以更好平衡公共利益和地方財政。
