“383方案”允許集體土地入市 樓市或有大變革
發(fā)表于：2013-10-30 08:34
 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近日再次向社會(huì)公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告全文，描述了一幅國(guó)研版的改革“路線圖”。因?yàn)榇隧?xiàng)方案包含“三位一體改革思路、八個(gè)重點(diǎn)改革領(lǐng)域、三個(gè)關(guān)聯(lián)性改革組合，而被稱(chēng)為383方案。
  383方案與房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容主要是兩個(gè)方面：土地改革和房產(chǎn)稅改革。方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征。率先對(duì)集體建設(shè)用地、儲(chǔ)備土地和囤積土地征收土地增值稅。
  方案有關(guān)房產(chǎn)稅的建議是：加快建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，盡快完善相關(guān)制度，一定過(guò)渡期后全面推開(kāi)，并明確為區(qū)縣級(jí)政府主體稅。
  據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析，383方案只是遞交給十八屆三中全會(huì)多個(gè)決策咨詢(xún)報(bào)告中的一個(gè)，絕不等于三中全會(huì)的改革路線圖，但其中土地改革和房產(chǎn)稅改革的內(nèi)容，卻契合了業(yè)內(nèi)和社會(huì)的關(guān)注點(diǎn)，且具有較大操作性。
  桑豫峰認(rèn)為，若采用383方案的建議，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生重大變革。允許集體建設(shè)用地直接入市，享有與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)利，房地產(chǎn)市場(chǎng)將增加巨量土地供應(yīng)，將根本上緩解長(zhǎng)期以來(lái)土地有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。根據(jù)民革中央此前的一份調(diào)查報(bào)告，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)只有5700萬(wàn)畝，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。如果這部分集體建設(shè)用地可以直接入市，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了一個(gè)龐大的資源供應(yīng)渠道。近幾年，地價(jià)一直是推動(dòng)房?jī)r(jià)的重要因素。理論上說(shuō)，巨大土地供應(yīng)的增加，有助于抑制地價(jià)的增長(zhǎng)從而遏制房?jī)r(jià)的上漲。在此基礎(chǔ)上，如果允許“小產(chǎn)權(quán)房”在補(bǔ)交一定土地出讓金后合法化，商品房的存量市場(chǎng)也將立即擴(kuò)容，化解城市商品房有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。很顯然，兩個(gè)渠道都是大規(guī)模增加供應(yīng)，從供求關(guān)系角度說(shuō)，必然會(huì)產(chǎn)生對(duì)房?jī)r(jià)的止?jié)q效應(yīng)。
  房產(chǎn)稅的推進(jìn)，阻力不小。桑豫峰說(shuō)，383方案提出在房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)過(guò)一定過(guò)渡期后再全面推開(kāi)，充分考慮到了現(xiàn)實(shí)的操作性。試點(diǎn)是為了積累經(jīng)驗(yàn)，給出一定過(guò)渡期既可以為有關(guān)部門(mén)夯實(shí)前期的技術(shù)準(zhǔn)備，也有利于穩(wěn)定居民的預(yù)期，并可最大限度減少房產(chǎn)稅全面征收后對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的沖擊。不過(guò)，希望決策層在決定全面征收房產(chǎn)稅之前，向全社會(huì)公開(kāi)具體的時(shí)間表，比如過(guò)渡期是3年還是5年，桑豫峰等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年前后全面開(kāi)征比較適宜。
  據(jù)坊間傳聞，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案正在征求各方意見(jiàn)。市場(chǎng)比較一致的分析是，土地制度改革和房地產(chǎn)稅收制度改革，是長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。桑豫峰表示，土地制度啟動(dòng)改革、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正式實(shí)施之際，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房?jī)r(jià)暴漲、購(gòu)房者焦慮不安的日子將一去不復(fù)返。
