集體土地入市可以抑房價？
發(fā)表于：2013-11-08 09:23
過去一周來，一些商品房業(yè)主和小產(chǎn)權(quán)房房主有些糾結(jié)。
一切起因于國務(wù)院發(fā)展研究中心10月底公開的為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告，其中提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，收縮政府征地范圍；對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，有條件轉(zhuǎn)正，妥善解決歷史遺留問題。
十八屆三中全會明日就將召開，這一方案被采用的可能性有多大？集體土地入市主要面臨什么障礙？如果允許集體土地入市以及小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，對房價會產(chǎn)生怎樣的影響？《揚子樓市》邀請兩位專家進行探討。
■本報地產(chǎn)評論員 劉莉
觀點①
從供求角度講可能影響房價
樂智研究院常務(wù)副院長 石薇
允許集體土地入市和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，從供求角度來說，勢必會影響到房價。但考慮到這個過程可能是漸進式地實施，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)不會對房價造成過大的沖擊?！?br />
“383”改革方案總報告中提到的允許集體土地入市、小產(chǎn)權(quán)房加速轉(zhuǎn)正，其本質(zhì)是打破政府對土地一級市場的壟斷，以市場方式調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。
可以說，地方政府對土地的壟斷性賣地權(quán)是助推房價上漲的制度根源，現(xiàn)行財稅體制的不合理因素助長了地方政府的利益動機，直接導(dǎo)致部分地方政府越來越依賴土地出讓金等“資源型財政收入”來支撐地方財政支出，這不利于房價穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場長期良性發(fā)展，更不利于地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和經(jīng)濟可持續(xù)。
可以預(yù)見，集體土地入市將加大供地的市場渠道和模式，通過市場調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，緩解部分城市商品房有效供應(yīng)不足的問題。而小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，也意味著房地產(chǎn)市場將增加一個龐大的供應(yīng)量。從供求角度來說，房價勢必會受到一定影響。但考慮到集體土地入市和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將可能是漸進式實施，短期不會對房價造成過大的沖擊。
從土地制度層面來講，允許集體土地入市是必然趨勢。現(xiàn)行土地制度下，農(nóng)地的非農(nóng)轉(zhuǎn)用已經(jīng)存在過渡性損失，各主體在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的利益分配極其不平衡，同地不同權(quán)、同地不同價的矛盾突出，這嚴(yán)重影響了土地資源的使用效率。允許集體土地入市，將有助于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，在嚴(yán)格控制土地規(guī)劃的前提下，通過市場手段實現(xiàn)土地功能的最優(yōu)配置。
集體土地入市和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，當(dāng)前仍面臨不少阻力。考慮到當(dāng)前環(huán)境，除了要先試點、立法外，對土地供應(yīng)的規(guī)劃管理和配置調(diào)節(jié)也是關(guān)鍵，應(yīng)強化土地規(guī)劃管理，明確市場配置調(diào)節(jié)措施。譬如，對于建成的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)細(xì)化其通過補交稅款、轉(zhuǎn)化為保障房等方式實現(xiàn)市場化流轉(zhuǎn)的具體條件；對于集體土地入市，應(yīng)通過規(guī)劃和稅收手段對集體土地供應(yīng)量進行調(diào)節(jié)。
觀點②
集體土地入市不是為了降房價
中國房地產(chǎn)研究會副會長 胡志剛
‘383’改革方案中涉及到的集體土地上市等問題，很可能會成為今后的目標(biāo)和方向，但何時開始實施，以及實施的路徑等許多具體問題，還需要相當(dāng)長的時間去研究和推進?！?br />
最近大家都在討論房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，長效機制的一個重要內(nèi)容，就是今后更多地要通過法律手段以及采用稅收、信貸等經(jīng)濟手段來進行調(diào)控，土地制度的改革也是如此，這個問題不能一刀切。
首先，集體土地也有很多類型，近郊的，遠郊的，農(nóng)用的，非農(nóng)用的，需要根據(jù)不同類型先試點，目前有些地方已經(jīng)在試點了，還可以再擴大試點的范圍，有了成功的經(jīng)驗之后才能進行推廣。其次，土地流轉(zhuǎn)也需要相當(dāng)長的時間來進行法律的準(zhǔn)備，比如現(xiàn)行的征地拆遷法要進行改革。另外，從集體土地變?yōu)槌鞘型恋?，中間涉及到巨額的土地利差，利益要重新分配，這些都不可能一蹴而就，可能需要5年左右的時間。
小產(chǎn)權(quán)房是一個歷史遺留問題，因為過去的調(diào)控主要是以行政手段來打壓市場，管理滯后于市場，立法滯后于市場，因此多年來對于小產(chǎn)權(quán)房問題顯得束手無策。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需矛盾嚴(yán)重的情況下，個人主張一是要加大土地供應(yīng)，未來有更多的農(nóng)村建設(shè)用地可以入市，二是要加大住房保障建設(shè)，三是已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房在完善相關(guān)手續(xù)、繳清相關(guān)稅費的前提下，可以補辦相關(guān)的證書。符合條件的小產(chǎn)權(quán)房允許其上市交易，讓城市外來務(wù)工者以及低收入者可以租住或購買。
但對于新增加的小產(chǎn)權(quán)房項目一定要從嚴(yán)、從重處罰，打開前門，堵住后門，以平衡房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求。
另外，還有一個誤區(qū)要指出的是，樓市調(diào)控的目的從來不是降房價，而是要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。
