業(yè)內(nèi)人士看公報(bào)：土地流轉(zhuǎn)短期難撼一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)
發(fā)表于：2013-11-16 17:28
十八屆三中全會(huì)公報(bào)中沒(méi)有“房地產(chǎn)”這三個(gè)字，但翹首以盼的關(guān)注者們?nèi)匀荒茉谶@個(gè)綱領(lǐng)性文件中梳理出相應(yīng)的“關(guān)鍵詞”，從而捕捉到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向。最近幾日，在業(yè)界專(zhuān)家、地產(chǎn)大佬抑或權(quán)威媒體的解讀中，這些關(guān)鍵詞被頻繁提及，比如深化經(jīng)濟(jì)體制改革、土地流轉(zhuǎn)、改革稅制等。
“市場(chǎng)決定性作用要求轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效調(diào)控”
十八屆三中全會(huì)公報(bào)從“深化經(jīng)濟(jì)體制改革”、“深化政治體制改革”等多個(gè)方面論述了全面深化改革的方向和路徑。其中，特別強(qiáng)調(diào)了“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，這一全新表述格外引人注目，而在此之前，關(guān)于市場(chǎng)在資源配置中的作用表述是“基礎(chǔ)性作用”。
“從‘基礎(chǔ)性作用’到‘決定性作用’的兩字之差，不僅凸現(xiàn)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，也再次厘清了政府與市場(chǎng)的關(guān)系?！敝u(píng)論人徐立凡指出，市場(chǎng)起決定性作用，首先強(qiáng)調(diào)的是尊重市場(chǎng)規(guī)律及其自發(fā)秩序，其次還有助于行政職能轉(zhuǎn)變，同時(shí)還為多個(gè)領(lǐng)域的深化改革指明了方向?！斑@意味著，從市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻到市場(chǎng)監(jiān)管方式，都將實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化?！毙炝⒎仓赋觯恋貑?wèn)題是當(dāng)今的突出問(wèn)題，市場(chǎng)起決定性作用，既要求農(nóng)村集體土地使用權(quán)需要通過(guò)更加市場(chǎng)化的方式運(yùn)作，以保障農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也要求城市樓市調(diào)控更多地實(shí)現(xiàn)從行政調(diào)控為主向長(zhǎng)效調(diào)控為主的轉(zhuǎn)變。
落實(shí)政策需要兩至三年制度設(shè)計(jì)
公報(bào)顯示，未來(lái)土地制度有重大變化，土地流轉(zhuǎn)加快推進(jìn)，同地同權(quán)。這意味著將建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，一方面將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，另一方面將逐步增大農(nóng)民對(duì)地產(chǎn)的話(huà)語(yǔ)權(quán)。
經(jīng)緯行研究總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為，未來(lái)農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，有解決房?jī)r(jià)一直上漲的根本問(wèn)題：供需失衡。由于土地供不應(yīng)求，加上土地財(cái)政問(wèn)題嚴(yán)重，今年以來(lái)各城市一直不斷有地王誕生，未來(lái)可以從其它渠道增加土地供應(yīng)，有望平抑土地價(jià)格。但她也表示，這一改革對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，則要看土地的增量占常規(guī)供應(yīng)的比例有多少，“一線(xiàn)城市集體用地不多，不會(huì)大量增加供應(yīng)，因此一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)并不會(huì)因此受到太大影響?！?br />
但也有媒體認(rèn)為，國(guó)土資源部落實(shí)這一政策將需要兩至三年的制度設(shè)計(jì)，因此是一個(gè)逐步推進(jìn)的過(guò)程，正如公報(bào)中所提出的，到2020年，基本實(shí)現(xiàn)改革的重大突破?！暗?年內(nèi)，仍將在政府主導(dǎo)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)范圍內(nèi)，仍是在政府主導(dǎo)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點(diǎn)范圍內(nèi)進(jìn)行，所謂交易方式發(fā)生了改變，農(nóng)民會(huì)在政府指定的土地交易中心進(jìn)行地票交易，但是如果不能放寬買(mǎi)地企業(yè)主體的限制，不允許民資企業(yè)去大規(guī)模買(mǎi)地，農(nóng)民的地，仍是賣(mài)不上價(jià)錢(qián)的?！?br />
房產(chǎn)稅將是未來(lái)稅制改革內(nèi)容
另一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題就是房產(chǎn)稅。在重慶、上海試點(diǎn)之后，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的風(fēng)聲就一直不絕于耳，而這次公報(bào)雖未有“房產(chǎn)稅”字眼，但已明確提出，“必須完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率，建立現(xiàn)代財(cái)政制度，發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性。要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度?！?br />
對(duì)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，營(yíng)改增的全面推進(jìn)已開(kāi)啟了中國(guó)新一輪財(cái)稅改革，下一步稅制改革還應(yīng)包括優(yōu)化政府收入結(jié)構(gòu)與稅制結(jié)構(gòu)、完成增值稅改革、改革個(gè)人所得稅、改革和強(qiáng)化房地產(chǎn)稅等多個(gè)方面。
“稅制改革將減弱地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性。”家和集團(tuán)副總裁張建勛認(rèn)為。
