重慶地票交易本質(zhì)是“開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制”的創(chuàng)新
發(fā)表于：2011-02-10 09:05
兩江觀察》
2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌成立，成為全國首個城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地交易平臺。
目前為止，它也是全國唯一的土地交易所。
重慶的土地指標(biāo)交易（簡稱“地票”）制度與我國的兩項基本國策有關(guān)。一是加快工業(yè)化，城市化建設(shè)的進程，必然要求一部分耕地轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地；二是從國際戰(zhàn)略和國家安全的角度考慮，我國又必須保證18億畝耕地紅線不能突破。如何協(xié)調(diào)這兩個有沖突的目標(biāo)呢？2005年10月，國土資源部發(fā)布了“關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的意見”，巧妙地要求城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加必須用農(nóng)村建設(shè)用地減少來平衡，從而保證耕地總量不變。重慶在各省的掛鉤試點工作的創(chuàng)新亮點，在于發(fā)明了“地票交易”。
“地票”是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)，通過在土地交易所交易，轉(zhuǎn)讓給有建設(shè)用地需求的對象。在城市化進程中，往往是近郊農(nóng)村才能更多地享受到土地增值的收益，而偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)民則難以享受到城市化、工業(yè)化帶來的土地增值。地票交易使農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市建設(shè)用地增減掛鉤，能夠遠(yuǎn)距離、大范圍地轉(zhuǎn)換，大幅度提升偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地價值，實現(xiàn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達地區(qū)支持落后地區(qū)發(fā)展。例如，距重慶主城區(qū)600公里的城口縣，一宗61.86畝復(fù)墾土地，本縣當(dāng)?shù)爻鲎屍鹗純r僅為1.13萬元/畝，而到解放碑的土地交易所“地票”成交的均價就達到11.57萬元/畝。
地票還有兩大好處。一是保護耕地。2009年，重慶耕地面積為223.76萬公頃，在城市的快速擴張過程中，耕地不僅沒有減少，還比2008年增加了0.17萬公頃。為什么能做到呢？黃奇帆市長以江津區(qū)孔目村為例做了解釋：“該村32戶113人由小村落集中到農(nóng)民新村，退出了47.5畝宅基地及附屬設(shè)施用地，戶均安置面積175平方米，加上公共服務(wù)設(shè)施用地，安置總面積為10畝，共節(jié)約建設(shè)用地37.5畝。原宅基地及附屬設(shè)施用地復(fù)墾為耕地后，經(jīng)驗收折算，并扣除農(nóng)民新村安置面積，形成了36.2畝‘地票’。按孔目村人均水平的80%保守計算，每人能節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)0.26畝。未來2至3年，全市約有45萬戶農(nóng)民由小村落集中到大村落居住，將節(jié)約出建設(shè)用地41.3萬畝。到2020年，隨著重慶1000萬農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進城，將節(jié)約出建設(shè)用地指標(biāo)260萬畝”。
地票的第二大好處是助推農(nóng)民工戶籍制度改革。重慶政策給農(nóng)民工自愿退地的補償中，除了全國各地都有的青苗費等補償外，還有重慶特有的將宅基地復(fù)耕為耕地所產(chǎn)生的地票交易中的85%的收益。目前一畝地票的市場價值在15萬元左右。
地票交易的本質(zhì)是土地的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移。美國一些州實行土地“開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制”（Transfer of Development Rights，TDRs）：在一個社區(qū)內(nèi)，按照規(guī)劃進行開發(fā)的土地所有者，必須從按照規(guī)劃加以保留的土地所有者那里購買足夠“份額”的土地開發(fā)權(quán)，方可進行土地開發(fā)。重慶的地票對農(nóng)民在城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)上所作貢獻的一種創(chuàng)新性的補償方式，實際上是對農(nóng)民土地開發(fā)權(quán)的隱含認(rèn)可和開發(fā)權(quán)市場價值的實現(xiàn)。西方也沒有出現(xiàn)土地開發(fā)權(quán)的交易所，只有在美國的一些州，有一些局部的交易。因此，重慶的土地交易所不僅在中國，在全世界也是一項重大的制度創(chuàng)新。
