茅于軾：中國只有一家土地供應商 是高房價根源(精品貼）
發(fā)表于：2011-07-09 20:13
經(jīng)濟學家茅于軾(資料圖)
已是耄耋之年的茅于軾先生依然思維敏捷、邏輯清晰，對于房地產(chǎn)有獨到的看法。
茅于軾認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的兩個最大問題是政府對土地供應壟斷所導致的地價飆升，以及貧富差距過大而富人缺少投資途徑。
對于中國政府今年大力推進的保障房工程，茅于軾表示，保障房對象是有城市戶口的普通人，這個根本是個錯誤，住房最困難的農(nóng)民工才應該納入這一體系，但因為戶籍問題他們卻一直被忽略。
茅于軾曾經(jīng)關(guān)于房地產(chǎn)諸多言論，如"經(jīng)濟適用房是席卷全國的最大腐敗"、"房價是被買房者自己抬高的"、"我主張廉租房應該是沒有廁所的，只有公共廁所"、"反對18億畝耕地紅線"等，也都引起過較大的爭議。
如今，房地產(chǎn)已至下一個十年開局之年，人們普遍感受房地產(chǎn)"黃金時代"已經(jīng)過去，而未來的改變會如何讓發(fā)生卻依然不能肯定。
值此變局之年，觀點地產(chǎn)新媒體特別采訪了著名經(jīng)濟學家、天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾先生，以下為采訪實錄整理：
觀點地產(chǎn)新媒體：2011年之前的十年，中國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進發(fā)展，客觀上使得房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟的支柱，也使中國的經(jīng)濟在08年的金融危機中依然保持較高的增速，功勞似乎不少，但是這十多年爭議似乎更大，您如何評價中國房地產(chǎn)業(yè)這十年的發(fā)展？您曾說過中國的房地產(chǎn)和金融業(yè)是所有行業(yè)中問題最大的，那么房地產(chǎn)的問題主要集中在那些方面？
茅于軾：房地產(chǎn)本來就是從福利分房改革為商品房以后興盛的，在這房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的十多年中，中國的居住條件也得到了極大的改善，從人均不到10平方米居住面積，增加到現(xiàn)在的20平方米，也就是說城鎮(zhèn)人口得均住房面積在商品化過程中增加了一倍，這就是住房商品化所起到的作用。
中國改革開放以前人均住房面積是呈減少趨勢的，在那近30年時間內(nèi)人均住房面積從4.5平方米降到了3.6平方米。而改革以后的十幾年里，人均住房面積卻從3.6提高到了8.8平方米，但停止福利分房以后至今短短十多年時間，這一數(shù)據(jù)就增加到了26平方米，這就是住宅商品化所帶來的巨大進步。
但中國房地產(chǎn)業(yè)最近兩三年卻出了兩個相當大的問題。
第一個大問題就是土地問題：住房改革至今，中國的房地產(chǎn)業(yè)已實現(xiàn)市場化，但是房地產(chǎn)所需的土地卻沒有實現(xiàn)市場化，仍然被政府壟斷。
發(fā)展房地產(chǎn)需要土地，可是土地沒有市場化，最后就使得房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生極大的扭曲，房價漲得不得了。房價漲不是建材價格漲，而是土地價格漲，而土地價格上漲的根本原因就是土地沒有市場化。
中國土地買賣不是公平競爭，不是自由選擇，因為中國只有一家土地供應商，那就是政府。中國老百姓不允許賣地，老百姓的土地要先賣給政府，再賣給開發(fā)商，這就是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的問題。
第二個大問題就是就是中國貧富差距懸殊的問題：在中國，只有少數(shù)有錢人才買得起房，大部分收入低的都買不起房。
很多低收入群體住房都很困難，在這種情況下，就應該由政府來做保障，但是我們的保障房政策卻又錯了，保障房的對象應該瞄準住房最困難的人，但我們現(xiàn)在瞄準的卻是普通人，這個方向是錯誤的。
保障房的對象應該是進城打工的農(nóng)民工，但目前的保障房政策卻把這類住房最困難的群體忽略了，因此保障房很難起到應有的作用。
觀點地產(chǎn)新媒體：目前全國各市保障房的對象好像都是具有本市戶籍的人，把農(nóng)民工納入保障房對象，是不是得先決絕戶籍門檻的問題？
茅于軾：對，保障房對象是有城市戶口的，這個大方向就是錯的。保障房解決對象應該是買不起房的人，而不是去關(guān)注普通人，這不是笑話嗎？拿國有資產(chǎn)解決普通人買房問題整個就是錯得一塌糊涂的事，不但手段錯了，用的資源也錯了。政府用強制手段買農(nóng)民低價的土地，然后給城里人蓋保障房，錯到了極點。
保障房首要解決的就是住房不公平的問題，誰最困難保障房就該給誰住，這是保障房本來的目的，實現(xiàn)這一目的就是要突破戶籍改革。
觀點地產(chǎn)新媒體：城市的普通人也是買不起房的人，解決這部分人的問題是不是說保障房也起到了一定的作用呢？
茅于軾：不對。政府推行保障房是誰幫助誰？還不是老百姓自己幫助自己，政府又不創(chuàng)造財富，還不就是普通人幫助普通人買房，這不就是多此一舉？而且保障房還給政府撈掉一個百分數(shù)，還不如讓普通人自己買房。
窮人買便宜房是對的，窮人占誰的便宜？占普通人的便宜，占高收入的便宜。我們是普通人，他是窮人，咱們給他一點好處，這叫實現(xiàn)社會公平，但普通人幫普通人買房是完全沒有必要的，普通人以為政府能夠幫助買房，這是開玩笑的事。
觀點地產(chǎn)新媒體：那您認為政府應該采取什么樣的措施解決這些低收入群體的居住問題？像經(jīng)濟適用房、廉租房之類的政府應該建嗎？
茅于軾：低收入的人就別買房，可以租房住，這個市場就是這樣的，是改變不了的。
不光是住房，什么吃的、玩的、穿的都是這樣，有錢人坐飛機，沒錢人坐汽車。有錢人住好房子，沒錢人租房住，這個改變不了，全世界都一樣，美國也是有貧民窟，雖然它的貧民窟條件更好一些。
經(jīng)濟適用房、廉租房還是應該建，當然這個也不一定，我的主張是給住房補貼，不要建房，建房是開發(fā)商的事。發(fā)放住房補貼這種做法在國外是很普通的，這個辦法最好，它不會使低收入的人住在一起造成各種矛盾。
低收入的人群住在一起，往往就會變成貧民窟，管理往往也會出問題。發(fā)放住房補貼還能使這些人自由配置，而不是不管在哪上班都住在那里。
觀點地產(chǎn)新媒體：過去這十年里，房價漲了十幾二十幾倍之多，有觀點認為這是由于貨幣超發(fā)和開發(fā)商壟斷開發(fā)地位造成的，對此您怎么看？您認為中國應該允許民眾自建或集資代建住房嗎？您之前表示放開18億畝耕地紅線，但也有人認為開發(fā)商的壟斷地位沒有打破之前，加大土地供應只能是讓開發(fā)商賺更多的錢，對此您怎么看？
茅于軾：房價上漲有貨幣超發(fā)的因素，但超發(fā)貨幣影響不光是房地產(chǎn)，各個方面都會受到影響。
自建房也不對，他們以為自己建房能夠省錢，這個是不對的，現(xiàn)在是專業(yè)化社會，一個外行去建房你怎么搞得好。
他們以為開發(fā)商黑心所以房價貴，事實根本根本不是那么回事。開發(fā)商有競爭的，每個城市好幾百家，上千家的開發(fā)商，他們都在相互競爭，他們壟斷不了。
政府壟斷土地可以抬價，但開發(fā)商不敢隨便抬高房價，抬了價別人不買你的房買別人的房怎么辦？他們以為開發(fā)商黑心，我不黑心就可以把價格降下來，這個想法太天真了。
他們完全不懂房地產(chǎn)，開發(fā)商確實有暴利，但是這個暴利不是壟斷的結(jié)果。開發(fā)商不能壟斷，只有政府才能壟斷，開發(fā)商是競爭。
房地產(chǎn)暴利是整個形勢造成的，這個形勢是政府土地供應少，土地不斷在漲價，開發(fā)商買土地的時候還比較便宜，但等蓋好房賣的時候地價上漲了，房價也就上漲了，開發(fā)商賺的是這筆錢。
房地產(chǎn)業(yè)是一個競爭性的行業(yè)，像北京、深圳都有上千家開發(fā)商，大家看到房地產(chǎn)賺錢都去搞開發(fā)，但大浪淘沙，很多小房企都倒閉了，有壟斷他們怎么會倒閉？
觀點地產(chǎn)新媒體：有觀點認為，農(nóng)民進城后村子荒下來相反會使耕地增加，在城里建一個小區(qū)甚至都可以容納一個村的人，城市土地利用率高，因此城市化水平越高中國的耕地就越多，堅持18億畝耕地紅線根本沒有必要，您怎么看待這個觀點？
茅于軾：這個觀點有道理，自由化、私有化是能夠使土地使用效率提高，這就減少了土地的浪費，而且更多的土地可以利用起來。
我們這18億畝耕地紅線搞了很多拋荒的土地，農(nóng)村很多土地拋荒了，農(nóng)民不愿意種，這就使土地就浪費了。
要取消這個浪費就要讓土地自由流動，而當土地用途可以自己更換時，土地就沒有浪費了。
土地私有化不一定使耕地會增加，也不一定會減少，這要看市場的需要，但如果農(nóng)民可以自己賣地，住宅用地就不再稀缺，房價也就不會像現(xiàn)在這么高。
觀點地產(chǎn)新媒體：從去年開始對房地產(chǎn)的調(diào)控似乎有越演越烈之勢，不少人認為這種調(diào)控會成為常態(tài)，對此您怎么看？您認為這種行政干預的手段是否應該？
茅于軾：解決中國房地產(chǎn)業(yè)的問題首先就要開放土地市場，但這是政府舍不得干的事，政府有利益在里面，土地市場一開放，政府的利益全沒了，政府不會干，但不干政府也害怕房地產(chǎn)將來釀成政治事件，所以政府也就自己受罪。
不開放土地就沒有辦法，房地產(chǎn)業(yè)好不了，好不了就出政策限制，維持現(xiàn)在這個狀態(tài)，所以調(diào)控或許就會長久的維持下去。
政府確實是想維持現(xiàn)狀，但政府做不到，政府以為自己權(quán)利可以左右經(jīng)濟，但這是不可能的，經(jīng)濟有自己的規(guī)律，強行干涉遲早要出問題的。
觀點地產(chǎn)新媒體：因為日本的"前車之鑒"，很多人對中國將房地產(chǎn)當做國民經(jīng)濟的支柱表示擔憂，擔心中國步入日本的后塵，對此您怎么看？
茅于軾：我對日本情況不太了解，但中國的問題是貧富差距大，有錢人手里的錢很多，房子再貴也買得起，房價也因此被抬上去。
中國有錢人手里的錢很多，但沒有什么投資機會，而買房看起來是很好的投資，買了馬上就漲，兩三年就漲一倍，干什么都沒有買房賺得多，于是大家都去買房了。
買房從為了居住變成了投機，最后很多房子就空掉了，這是最大的浪費。久而久之，這就形成了巨大的泡沫，而這個泡沫總有一天會破碎，我相信這一天不會太遠。
觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得政府包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的系列措施能否將泡沫擠出？您覺得還應當采取什么樣的措施？
茅于軾：房產(chǎn)稅解決不了問題。國際上的辦法就是房產(chǎn)暴利要征高所得稅，你買的房2萬元一平方米，轉(zhuǎn)手賣4萬元一平方米賺了2萬元，但這2萬元政府要收1.8萬元，給你留2千元，一般都是這樣。國外房地產(chǎn)的所得稅特別高，比勞動的所得稅要高。
觀點地產(chǎn)新媒體：很多人將09-10年樓市瘋狂反彈歸咎于4萬億的救市計劃，認為該計劃使中國房地產(chǎn)業(yè)失去一個良好的調(diào)整時機，時至今日，您怎么看待政府的救市行為？
茅于軾：我覺得中國政府的房地產(chǎn)政策不是在完善房地產(chǎn)市場，而是臨時搞一些救急措施，這些辦法根本不能解決問題?，F(xiàn)在政府把房地產(chǎn)市場越搞越扭曲，根本不是順其自然的發(fā)展。
中國房地產(chǎn)首先要解決的是土地問題，然后再開放更多的投資機會，讓有錢人有地方投資，這才是解決房地產(chǎn)問題的根本方法，這才是政府應該做的事。
觀點地產(chǎn)新媒體：那么，您認為應該開放哪些投資機會呢，中國的股市好像也不是一個投資好地方？
茅于軾：首先要開放金融業(yè)，讓老百姓能夠辦銀行；其次，讓老百姓能夠到國外投資去。現(xiàn)在這兩條路都走不通，此外還有很多像服務(wù)業(yè)里的機會，比如，辦醫(yī)院、辦學校，但政府現(xiàn)在在這方面都不是很好。
觀點地產(chǎn)新媒體：開放這些都需要系統(tǒng)的改革，目前中國有現(xiàn)成的比較可能的機會嗎？
茅于軾：我覺得中國現(xiàn)在民間借貸可以發(fā)展。民間借貸的作用和銀行是一樣的，個人借貸也是銀行最初的階段。應該允許讓老百姓辦銀行，外國的銀行都是老百姓辦的，只有中國的銀行是政府辦的。
觀點地產(chǎn)新媒體：但是開放銀行業(yè)似乎是一個更大的系統(tǒng)工程，這個比較難吧？
茅于軾：銀行業(yè)遲早要開放，政府辦銀行這件事糟透了，中國經(jīng)濟將來如果出大問題就會出在金融業(yè)上。
想像一下，政府跟銀行是一家人，政府還不是可以無限制的花錢？銀行的董事長都是政府委派的，都是聽政府的，政府借錢他不能不借，政府自己開的銀行，還不是想怎么花錢就怎么花錢？中國銀行肯定要出大問題的。
觀點地產(chǎn)新媒體：有人統(tǒng)計，地方政府有10萬億的債務(wù)將要到期，地方政府的財政好像并不樂觀，您認為中國會像希臘一樣發(fā)生金融債務(wù)危機嗎？
茅于軾：中國的情況跟希臘不一樣，中國的政府是銀行的后盾，中國和銀行都不會倒閉的。
債務(wù)怎么解決，政府最后肯定就是發(fā)鈔票，最后的結(jié)果就是鈔票猛發(fā)、通脹猛漲，老百姓在銀行存的錢丟掉了一半，而這這一半就拿來抵債了，因為外國人不會幫我們還債，政府沒有錢怎么能夠還債，用什么方式來負擔呢，你的鈔票打一個對折，問題就全解決了。
觀點地產(chǎn)新媒體：最后的結(jié)果是不是還是這樣，窮人沒什么錢我無所謂，富人還是要多買一些房子來保值？
茅于軾：是呀，你買房子可以保值，但是房價也會掉的，就像現(xiàn)在黃金不斷的漲，但說不定哪天它又降了。
其實，最保值的還是錢，錢是比較穩(wěn)定，其他商品都比錢更不穩(wěn)定，但是中國的錢已經(jīng)不穩(wěn)定了，那不就是沒辦法了。
中國政府、中央銀行的責任就是保證幣值穩(wěn)定，防止通脹，但我們的政府不管這個，政府要的就是GDP，幣值穩(wěn)定不穩(wěn)定他不管，發(fā)展才是硬道理。
